Оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость – это стоимость недвижимого имущества на рынке, которая рассчитывается и устанавливается Федеральной Службой Кадастра и Картографии (Кадастровой палатой). Она определяется с учетом месторасположения, удаленность и от инфраструктуры и иных характеристик.

С 1 января 2015 года налог на имущество и налог на недвижимость будет считаться исходя из кадастровой стоимости. Его размер зависит от стоимости объекта. В соответствии с законом кадастровая оценка осуществляется не реже одного раза в пять лет. Ее результаты утверждаются постановлением органов местного самоуправления. Кадастровая стоимость берется за основу при начислении:

• арендной платы,
• цены за выкуп участка,
• земельного налога,
• госпошлины в суд,
• нотариальных тарифов.

Если оценка в несколько раз выше рыночной, у землепользователей возникает переплата по налогам и порой намного больше, чем положено, в данном случае и возникает потребность проведения оценки по снижению кадастровой стоимости.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительными органами муниципальных образований и не могут превышать, например:

0,3% в отношении земельных участков:

* занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства; 
* ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд; 
* отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; 
* предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

1,5 % отношении прочих земельных участков

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать следующих значений:

1) для города федерального значения Москвы: в 2014 году - 1,5 %,

                                                                       в 2015 году - 1,7 %,

                                                                       в 2016 году и последующие годы – 2%;

2) для иных субъектов Российской Федерации: в 2014 году - 1,0 %,

                                                                       в 2015 году - 1,5 %,

                                                                       в 2016 году и последующие годы - 2 %.

Особенности расчета налога на недвижимость с 2015 года для Москвы и области:

• Те, кто имеет квартиры или другие жилые помещения, а также хоз.постройки площадью до 50 кв.м.  при кадастровой стоимости одного объекта до 10 млн руб. - 0,1% кадастровой стоимости (таких квартир в Москве - 77%).
• При стоимости свыше 10 млн до 20 млн руб. - 0,15% ( 20% городских квартир).
• Свыше 20 млн до 50 млн - 0,2% ( их в Москве 2%).
• Свыше 50 млн до 300 млн - 0,3 процента ( 1% от общего числа в городе).
• Гаражи - 0,1%.
• На недостроенный жилой дом - 0,1 %.
• На объекты торговли, офисы, общепита и другие (для коммерческой недвижимости) - 2%.
• На машино-места, прочие объекты недвижимости - 0,5%.

Оспаривание кадастровой стоимости здания или земельного участка — законный вариант снизить налоговую нагрузку, уменьшить платежи по аренде или уменьшить сумму при выкупе имущества в собственность. А это важнейшие и актуальные проблемы на сегодняшний день для многих предпринимателей и физических лиц.

Поэтому при выявлении неточностей в оценке правообладателям выгодно оспорить кадастровую стоимость. Процедура обжалования кадастровой стоимости недвижимости объектов регламентирована ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ». В соответствии со               ст. 24.18 №135 – ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Существуют два варианта оспаривания:

 

• Административный - в течении шести месяцев с момента кадастровой оценки возможно оспорить стоимость в административном порядке. В этом случае Вы должны предоставить «Федеральную кадастровую палату Росреестра» отчет об оценке, с положительным заключением экспертизы СРО оценщиков и подать заявление. Кадастровая палата рассматривает заявление в течение месяца с момента его подачи.

 

• Судебный – в случае отказа кадастровой палаты  в уменьшении кадастровой стоимости по тем или иным основаниям или пропуска срока  шесть месяцев, Вы вправе обратиться в суд исковым заявлением о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.  Ответчиком будет выступать кадастровая палата.

Что же конкретно нужно делать?

1. Первым шагом будет заказ проведения оценки рыночной стоимости земельного участка или здания.

2. Вторым шагом, обязательно должно быть получено положительное экспертное заключение из саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик. Этот момент очень важен, поскольку такое экспертное заключение является обязательным при предоставлении документов на оспаривание кадастровой стоимости как в кадастровую палату, так и в суд.

3. К заявлению в кадастровую палату или исковому заявлению в суд, должны прилагаться следующие документы (при обращении в суд – заверенные вами копии):

• Заявление о пересмотре кадастровой стоимости;

• Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

• Нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости;

• Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

• Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

• Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, на подтверждение полученной рыночной стоимости.

При этом электронные документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью.

• При обращении в суд также уплачивается государственная пошлина.

Кадастровая палата обязана рассмотреть заявление в течение месяца с момента его подачи.

Суд – в соответствии с нормами процессуального законодательства.

На результаты оценки рыночной стоимости земельного участка, здания могут повлиять самые различные факторы: экономическая и политическая ситуация в регионе и стране, спрос и предложение на рынке, обременения земельного участка, наличие коммуникаций, его физические свойства, данные бухгалтерского учёта и отчётности, относящиеся к объекту оценки, рельеф местности, близость к основным транспортным магистралям, окружение, категория земельного участка и многие другие.

Документы, необходимые для проведения оценки

при оспаривании кадастровой стоимости:

 

Земельный участок без построек:

 

• Свидетельство о собственности на земельный участок /договор аренды земельного участка с приложениями
• Кадастровый паспорт на земельный участок
• Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости с указанием даты постановки на бухгалтерский учет (если участок находится в собственности юридического лица)

 

Земельный участок со строениями:

 

• Свидетельство о собственности на земельный участок /договор аренды земельного участка с приложениями
• Кадастровый паспорт земельный участок
• Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости с указанием даты постановки на бухгалтерский учет (если участок находится в собственности юридического лица)
• Свидетельство о собственности на строение/строения (договор купли-продажи)
• Технический паспорт на строение/строения

 

Объект недвижимости:

 

• Свидетельство о собственности на объект недвижимости
• Технический паспорт на объект недвижимости
• Кадастровый паспорт на объект недвижимости
• Свидетельство о собственности на земельный участок
• Кадастровый паспорт на земельный участок

 

Все предоставляемые документы предоставляются в копиях, заверенных надлежащим образом организацией заказчиком или физическим лицом.